Tu loues un riad à Marrakech, un appartement à Casablanca ou une villa à Essaouira sur Airbnb, Booking ou Vrbo ? Bienvenue dans le club des plus de 25 000 hôtes actifs au Maroc — un marché qui a triplé depuis 2020. Mais derrière les revenus faciles, il y a un cadre juridique que peu de propriétaires maîtrisent vraiment.
Dans ce guide, on te montre exactement ce que dit la loi marocaine en 2026, ce qu'elle t'oblige à faire, et comment LegalStay.ma t'évite 80% du boulot administratif.
Quelles lois encadrent la location meublée au Maroc ?
Contrairement à une idée reçue, il n'y a pas UNE seule loi Airbnb Maroc. C'est un empilement de textes qu'il faut comprendre :
- Loi 80-14 (2015) — la loi-cadre sur les établissements touristiques. Elle définit ce qu'est un hébergement touristique et impose l'autorisation d'exploitation.
- Décret 2-23-441 (publié au BO le 7 août 2023) — le texte qui régit spécifiquement la location meublée courte durée (≤ 120 jours/an). C'est lui qui a fait basculer l'Airbnb "sauvage" dans l'illégalité.
- Loi 31-18 (2019) — modification du Code des Obligations et des Contrats (DOC). C'est elle qui régit la forme et la validité des contrats de location.
- Loi 53-05 (2007) — la loi sur la signature électronique. C'est ce qui rend légal un contrat signé à distance avec ton voyageur.
- Loi 09-08 (2009) — protection des données personnelles (CNDP). Tu ne peux pas stocker n'importe comment la pièce d'identité de tes voyageurs.
- Loi 44-00 et la réglementation sur la lutte anti-blanchiment — tu dois vérifier l'identité réelle de tes clients et conserver les traces (à valider avec ton conseil juridique).
L'autorisation d'exploitation : obligatoire avant la première nuit
Avant de mettre ton logement en ligne, tu dois obtenir une licence d'exploitation délivrée par le Wali ou le Gouverneur, après avis du Centre Régional d'Investissement (CRI).
Le dossier à constituer
- Titre de propriété OU bail de location avec clause de sous-location expresse
- Plans du logement et descriptif détaillé des équipements
- Certificat de conformité aux normes de sécurité et d'hygiène
- Attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle
- Règlement intérieur du bien
- Photos du bien
Le dossier est déposé au CRI, qui le transmet à la Commission Régionale d'Urbanisme et d'Investissement (CRUI). Délai moyen : 4 à 8 semaines. Coût : variable selon la région, entre 0 et 5 000 MAD de frais administratifs.
Le plafond des 120 jours
Le décret 2-23-441 fixe une durée maximale de 120 jours par an de location meublée touristique. Au-delà, tu changes de statut juridique et tu tomnes sous le régime des hôtels/établissements touristiques classés.
⚠️ Cette limite de 120 jours s'applique même si ton bien n'est loué qu'à une seule personne à la fois. Chaque nuitée compte.
Le contrat de location : ce qui le rend juridiquement valable
Un contrat de location meublée au Maroc doit comporter au minimum (articles du DOC) :
- Identification complète des parties (nom, prénom, CIN/passeport, adresse)
- Description précise du bien et de ses équipements
- Durée du séjour (dates d'arrivée et de départ)
- Montant du loyer et modalités de paiement
- Montant de la caution et conditions de restitution
- Règlement intérieur (horaires, animaux, tabac, etc.)
- Répartition des charges (eau, électricité, internet, ménage)
- Clause résolutoire en cas de manquement
Et depuis la loi 31-18 (article 269 du DOC), le contrat peut être signé électroniquement à condition d'utiliser un mécanisme conforme à la loi 53-05.
Pourquoi la signature électronique est ton meilleur allié
Avec Airbnb/Booking, ton voyageur réserve en ligne depuis l'autre bout du monde. Tu ne peux pas lui faire signer un papier à l'aéroport. La signature électronique :
- ✅ Est juridiquement valable au Maroc (loi 53-05)
- ✅ Garde une horodatage certifie par un tiers de confiance
- ✅ Archive automatiquement le contrat pendant la durée légale (10 ans)
- ✅ Sert de preuve légale en cas de litige
C'est exactement ce que fait LegalStay.ma : tu envoies un lien, le voyageur signe sur son téléphone, tu reçois le PDF signé et archivé.
La fiche de police : à remplir pour chaque voyageur
Toute personne séjournant dans un hébergement touristique au Maroc doit être déclarée aux autorités de police (DGSN). C'est ce qu'on appelle la fiche de police ou bulletin individuel de police.
Ce qu'elle doit contenir
- Nom, prénom, date et lieu de naissance
- Nationalité
- Numéro de passeport ou CIN
- Adresse de résidence habituelle
- Date d'arrivée et date de départ prévue
- Motif du séjour
Comment la transmettre
La transmission se fait via la plateforme numérique dédiée de la DGSN (accessible via le commissariat en ligne). Tu dois la soumettre au plus tard dans les 24h suivant l'arrivée du voyageur. Les contrevenants s'exposent à des amendes et à la fermeture administrative.
La taxe de séjour et la taxe de promotion touristique
Chaque nuitée vendue donne lieu à deux taxes locales :
- Taxe de séjour — variable selon la commune (entre 10 et 35 MAD/nuit selon standing et localisation)
- Taxe de promotion touristique — 1,50 MAD/nuit pour les hôtels classés, parfois applicable aux locations meublées selon la région
Tu collectes ces taxes sur le voyageur (le plus simple : les inclure dans le prix Airbnb), puis tu les reverses à la préfecture chaque trimestre. Pénalité de retard : 25% + intérêts.
Fiscalité : comment déclarer tes revenus
Les revenus de location meublée sont imposables au Maroc dans la catégorie des revenus fonciers (régime du particulier) ou en revenus professionnels (si tu dépasses certains seuils ou si tu loues à titre habituel).
Pour un particulier
- Déclaration annuelle sur tax.gov.ma
- Date limite : 1er mars de l'année suivant la perception des revenus
- Abattement de 40% sur les revenus bruts (pour frais et amortissement)
- Barème progressif de l'IR (0% à 38%)
Pour un loueur habituel ou une société
Crée une SARL ou SARL AU. Tu pourras déduire toutes tes charges réelles (assurance, conciergerie, ménage, travaux, intérêts d'emprunt) et être au régime IS (taux fixe 10-20% selon le CA).
Les sanctions si tu ne respectes pas le cadre
Le tableau des sanctions (article 42 de la loi 80-14 + décret 2-23-441) :
| Infraction | Sanction |
|---|---|
| Annonce non déclarée | 5 000 à 20 000 MAD + retrait obligatoire de l'annonce |
| Fiche de police non transmise | 1 000 à 5 000 MAD par voyageur non déclaré |
| Taxe de séjour non collectée | Redressement + 25% de pénalité |
| Dépassement des 120 jours | Requalification en établissement touristique (charges sociales + TVA) |
| Récidive ou fraude caractérisée | Amende + interdiction temporaire d'activité |
Ta checklist de conformité 2026
- ☐ Demande d'autorisation d'exploitation déposée au CRI
- ☐ Attestation d'assurance RC professionnelle en cours
- ☐ Modèle de contrat conforme au DOC + loi 31-18
- ☐ Système de signature électronique conforme loi 53-05 (LegalStay.ma fait ça)
- ☐ Procédure de fiche de police DGSN pour chaque voyageur
- ☐ Système de collecte et reversement de la taxe de séjour
- ☐ Registre des séjours conservé 10 ans
- ☐ Déclaration annuelle des revenus sur tax.gov.ma
Si tu coches les 8 cases, tu peux dormir tranquille. 🎯
Conclusion : la conformité, c'est un avantage concurrentiel
En 2026, moins de 15% des hôtes Airbnb au Maroc sont en règle complète. Les autres prennent des risques énormes pour quelques dirhams de plus par nuit. Les voyageurs, eux, préfèrent de plus en plus les hôtes qui affichent leur numéro d'autorisation et leurs avis vérifiés.
Mettre son bien en conformité, ce n'est pas une charge — c'est un investissement qui te protège et te différencie.
Pour la partie administrative (contrat + signature + archivage), LegalStay.ma s'occupe de tout. Pour l'autorisation préfectorale et la fiscalité, on te recommande un fiscaliste local (on a un réseau de partenaires si besoin).